Դաշնային ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանային հարկային վարկային ծրագիրն հաջողվել է 1987 թվականից ի վեր ապահովել ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալներին արժանապատիվ բնակարաններով մատչելի վարձավճարով: Եթե դուք բնակարան եք փնտրում հարկային գույքով , կան որոշ բաներ, որոնք դուք պետք է իմանաք նախքան դիմել:
Ստորեւ բերված հարցերի պատասխաններն են դաշնային ցածր եկամուտների բնակարանային հարկի վարկային ծրագրի վերաբերյալ:
- Ինչ է հարկային վարկային ծրագիրը:
A. Հարկային վարկային ծրագիրը, որը նաեւ հայտնի է որպես «դաշնային ցածր եկամուտների բնակարանային հարկի վարկային ծրագիր» կամ պարզապես LIHTC, հանրային մատչելի բնակարանային ծրագիր է, որը եղել է 1987 թվականից: Ի տարբերություն HUD- ի կողմից իրականացվող բնակարանային ծրագրերի, վարկային ծրագիրը կառավարվում է IRS- ի կողմից `համաձայն երկրի հանրային բնակարանային ֆինանսավորման գործակալությունների: Ծրագրին մասնակցող տնամերձ հողերը ստանում են հարկային վարկեր տրամադրել 10 տարի ժամկետով իրենց հարկային հատկացումների համար `առնվազն իրենց բնակարաններից վարձելու համար, ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալներին` սահմանափակ վարձով:
- Ես ստացվում եմ հարկային վարկ:
Ա. Ոչ. Հարկային վարկային ծրագիրը ստանում է իր անունը, քանի որ մասնակից գույքի սեփականատերերը արժեքավոր հարկային վարկեր են ստանում, իրենց ունեցվածքը մատչելի պահելու համար: Որպես հարկատուի գույքի վարձակալ, ձեր ստացած եկամուտը գալիս է սահմանափակ վարձի ձեւով `ենթադրելով, որ դուք եկամտի իրավունք ունեք:
Q: Որպես տնային տնտեսության եկամտի մի մաս, հաշվում են անուիտետները:
A. Եթե դուք ունեք կենսաթոշակ կամ այլ անուիտետ, լավ հնարավորություն կա, որը պետք է հաշվի առնվի որպես ձեր ընտանիքի եկամտի մի մասը: Ինչպես տանտերը պետք է որոշի, թե ինչպես պետք է վերաբերվի անուիտետին, որը դուք ունեք (կամ դուք կարող եք ստեղծել, երբ դուք ստորագրեք վարձակալության համար ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանի համար հարկային վարկային գույք) կախված է նրանից, թե արդյոք ունեք իրավունք անուիտետ եւ եթե դուք արդեն վճարումներ եք ստանում:
Եթե արդեն սկսվել եք վճարումներ, տանտերը պետք է ձեր բրոքերին հարց տա, արդյոք իրավունք ունեք անուիտետի մնացորդը հանել: Եթե դուք ունեք այս իրավունքը, ապա տանտերը պետք է ձեր անուիտետը վերաբերվի որպես ակտիվ:
Բացի այդ, երբ դուք սկսում եք ստանալ անուիտետային վճարներ, սովորաբար չեք կարող փոխարկել այն միանվագ գումար: Եթե դա ձեր իրավիճակում է, ապա ձեր հերթական վճարումները կդառնան ձեր տանտիրոջ կողմից եկամուտ:
Ակնկալեք, որ ձեր տանտերը պետք է ստուգի, թե արդյոք դուք իրավունք ունեք դուրս գալ հավասարակշռությունից (նույնիսկ եթե տուգանքները գնահատվում են), ինչ հիմք է այն, որ տարեցտարի կարող է աճել առաջիկա տարում, որեւէ հանձնման կամ վաղաժամկետ ազատման տույժ , եւ հարկային դրույքաչափը եւ հարկային տույժը, որը կկիրառվի, եթե դուք դուրս գաք ձեր անուիտետի ամբողջ մնացորդը:
Q: Արդյոք վստահված անձինք համարվում են տնային տնտեսության եկամտի մի մաս:
Ա. Հավատացությունները հաճախ որոշվում են որպես ընտանեկան եկամտի մի մաս: Ինչպես տանտերը պետք է որոշի, թե ինչպես պետք է վերաբերվես այն վստահությանը, որ դուք ունեք (կամ դուք կարող եք ստեղծել, երբ դուք ստորագրեք վարձակալության համար ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանի համար հարկային վարկային գույք) կախված է, թե արդյոք դուք ունեք մուտք գործել հաշվի հաշվի վրա եկամուտը հաշվից:
- Ակտիվները համարվում են եկամուտ:
Ոչ: Ոչ ակտիվները չեն հաշվարկվում որպես եկամուտ, սակայն եկամուտը, որ արտադրում է ակտիվը, սովորաբար հաշվարկվում է տնային տնտեսության եկամուտ ստանալու իրավունքի որոշման ժամանակ:
Սեփականատերերը ստուգում են եկամուտը:
Ա. Այո: Եթե դուք մտադիր եք դիմել ցածր եկամուտ ունեցող բնակարան հարկային վարկային գույքում, ակնկալեք, որ տանտերը կամ գույքի կառավարիչը պետք է եկամուտների եւ ակտիվների ստուգում: Հարկային վարկի ծրագիրը հատկապես պահանջում է ստուգում, հաշվի առնելով, թե որքան է վտանգված ... Կարդալ ավելին
Q: Ինչպես է իմ վարձակալությունը հաշվարկվում:
A: Վարձավճարը հաշվարկվում է բնակարանի ննջասենյակների քանակի հիման վրա, եւ ոչ թե այնտեղ բնակվող մարդկանց թիվը: Ձեր տանտերը պետք է հաշվարկի ձեր վարձակալությունը, ենթադրելով, որ յուրաքանչյուր սենյակում 1.5 բնակիչ (կամ մեկ օկուպանտ, ստուդիայի դեպքում) ապրում է:
Այսպիսով, երկու սենյականոց բնակարանի վարձավճարը, օրինակ, բնակարանում կստեղծվի երեք բնակիչ (1.5 x 2 սենյակ):
Հարկային վարկի վարձավճարը ներառում է նաեւ կոմունալ վճար:
Առավելագույն վարձավճարը, որը կարող եք պահանջել վճարել ցածր եկամուտ ունեցող միավորի համար, հարկային վարկի գոտում 30% տոկոսը (սովորաբար 50% կամ 60%) տարածքի միջին համախառն եկամտի (AMGI):
- Ընտանիքի անդամների թիվը որոշակիորեն ազդում է իրավունքի վրա:
Ա. Այո: Ձեր ընտանիքի անդամների թիվը ազդում է, թե արդյոք դուք կարող եք որակյալ համարել ցածր եկամուտ ունեցող միավոր `հարկային գույքով: Ձեր ընտանիքի անդամները պետք է վաստակեն պակաս, քան միջին տոկոսային եկամուտը (AMGI), որը հիմնված է տնային տնտեսությունների չափի վրա: Մյուս կողմից, հարկային վարձավճարը չի հիմնված ձեր բնակարանի փաստացի թվաքանակի վրա:
- Ես պետք է ստորագրեմ հատուկ վարձակալություն:
Ա. Ոչ. Հարկային վարկային ծրագիրը չի պահանջում տանտերը, որ վարձակալները ունենան հատուկ վարձակալություն: Բայց դուք կարող եք գտնել վարձակալության հավելում հարկային վարկային ծրագրին վերաբերող մեկ կամ երկու դրույթներով: Օրինակ, դուք կարող եք հավանաբար ակնկալել այն կետը, որը պահանջում է համագործակցել ձեր տանտիրոջ հետ, յուրաքանչյուր տարի ձեր եկամուտը վերահաստատելու եւ ստուգելու համար, եւ կարող է լինել լեզու, ասելով, որ եթե ձեր տանտերը ճանաչի, որ իրավունքը որոշելիս գիտակցաբար կեղծ կամ թերի եկամուտներ տրամադրեք կարող է հիմք դառնալ ձեր վարձակալության դադարեցման համար:
- Միգուցե վարձակալեմ մեկ ամսվա կտրվածքով:
A: Երբ առաջին անգամ ստորագրեք վարձակալության գումարը բնակարանի համար հարկային գույքով, այն պետք է լինի առնվազն վեց ամիս ժամկետով (թեեւ կան մի քանի բացառություններ): Դրանից հետո, դուք եւ ձեր տանտերը կարող են համաձայնվել թարմացնել ձեր վարձակալությունը մեկ ամսվա կտրվածքով:
- Կա արդյոք շուկայական վարձակալներ շենքում:
Կարող է լինել: Շատ հարկային վարկային հատկանիշներ ներառում են որոշ ցածր եկամուտ ունեցող բնակարաններ եւ որոշ շուկայական բնակարաններ:
Ս.- Կարող եմ առանձնացնել ցածր եկամուտ, եթե կան շուկայի վարձակալներ:
Ա . Տանտերերը պահանջվում են չբաշխել շուկայական եւ ցածր եկամուտ ունեցող բնակարաններ, եւ ոչ ոք ձեր հարկային վարկային գույքին չպետք է իմանա, թե որքան վարձավճար եք վճարում, եթե չասեք:
- Իմ եկամուտը որոշվում է այն բանի հիման վրա, ինչ ես արել եմ անցյալ տարի:
Ա. Ոչ: Դա որոշվում է ակնկալիքով եւ հաջորդ տարվա համար ձեր եկամտի «տարեկան հաշվարկով»: Օրինակ, եթե աշխատավարձը ամսական կազմում է 3000 դոլար, ապա այդ եկամուտը կկազմի 36,000 ԱՄՆ դոլար (12 ամիս x $ 3,000), նույնիսկ եթե պարզվում է, որ ձեր բնակարանն անցնելուց հետո բարձրանում եք կամ նույնիսկ կորցնում եք ձեր աշխատանքը:
Q: Ինչպես են տանտերերը հաշվում անաշխատունակ աշխատավարձը:
A. Աշխատանքի եկամուտը պետք է ներառվի որպես տնային տնտեսության եկամտի մի մաս, անկախ եկամուտը կայուն կամ անկանոն:
Սովորաբար, հարկային վարկային ծրագրին մասնակցող տանտերերը պետք է օգտագործեն վարձակալի ներկայիս հանգամանքները եկամտի «տարեկան» համար, ինչը նշանակում է, որ վարձակալը ակնկալում է վաստակել հաջորդ 12 ամիսների ընթացքում, նույնիսկ եթե պարզվում է, որ այդ թիվը շատ ավելի բարձր է կամ ավելի ցածր:
- Կներկայացնեմ ամուսնալուծության կամ համատեղ ակտիվներ:
A: Ոչ: Ապագա վարձակալողը պարզապես որակազրկված չէ ամուսնալուծության կամ համատեղ ակտիվների համար:
Թեեւ հնարավոր է, որ ամուսնալուծությունից հետո ձեր եկամտի իրավիճակը կդարձնի ձեզ անբավարար, ամուսնալուծության կարգավորումը կամ համատեղ ակտիվները վավեր պատճառներ չեն հանդիսանում հարկային կրեդիտի դիմումատուի դիմումը չկատարելու կամ ավտոմատ կերպով հաշվի առնեն դիմումատուին `եկամուտ ստանալու իրավունքը չկիրառելու համար:
- Վարձավճարը հիմնված է իմ եկամտի վրա:
Ի տարբերություն այլ բնակարանային ծրագրերի, հարկային վարձավճարը հիմնված է ձեր շրջանի կամ այլ տեղական շրջանի միջին եկամտի վրա: Այս միջինը հայտնի է որպես «համաեվրոպական համախառն եկամուտ» (AMGI), որն ամեն տարի թարմացնում է HUD- ը: Ձեր փաստացի եկամուտը նշանակում է որոշում, թե արդյոք դուք բավարարում եք ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանի հարկային գույքի գույքին: Սակայն իրական վարձավճարը չի հիմնավորվում ձեր եկամտի վրա:
Հարց. Ես ուրիշների համար անհամոզիչ եմ, եթե ես շատ եկամուտ եմ վաստակում հարկային գույքի համար:
Անհրաժեշտ չէ: Թեեւ յուրաքանչյուր հարկային գույք պետք է հետեւի նույն կանոններին, որպեսզի որոշի եկամտի իրավունակությունը, դուք կարող եք շատ գումար վաստակել մեկ հարկային վարկի գույքի համար, բայց դեռեւս համարվում է իրավասու ուրիշների համար: Դա կարող է տեղի ունենալ, օրինակ, եթե եկամտի սահմանի 55% -ը վաստակում եք: Այն գույքը, որը պետք է վարձակալի վարձակալների վարձավճարը, եկամտի սահմանափակման 50% -ից ոչ ավելի գումար վաստակած լինի, կարող է մերժել ձեզ, սակայն 60% -անոց գինը օգտագործելու դեպքում կարող եք գտնել ձեզ: Բացի այդ, եկամտի սահմանները տարբերվում են ըստ վարչաշրջանի, այնպես որ, եթե դուք մի փոքր գումար եք ստանում մեկ գույքի համար, կարող եք հաջողության հասնել այլ գույքի վրա, որն օգտագործում է տարբեր սահմանափակումներ:
- Կարող եմ վտարել, եթե իմ եկամուտը անցնի, երբ անցնում եմ:
- Դուք պետք է անհանգստանաք, որ եկամուտը գերազանցելու համար ձերբակալված լինելու պատճառով: Եթե ձեր եկամուտը բարձրացվի այնքան, որքան 140 տոկոսը, միջին համախառն եկամուտը (AMGI), խնդիր չկա: Եթե ձեր եկամուտը բարձրանում է այդ մակարդակից, ապա դա կարող է պահանջել տանտիրոջ կողմից քայլեր ձեռնարկել, որպեսզի շենքը մնա որակյալ բոլոր հարկային վարկերի համար:
Ամենավատ դեպքերում, ձեր տանտերը կարող է (պատշաճ ծանուցման միջոցով) միացնել ձեր բնակարանը շուկայական գնով, եւ դուք կորցնում եք ձեր սահմանափակ վարձավճարը: Այնուամենայնիվ, եթե ձեր եկամուտը բարձր է, դուք իսկապես ցածր եկամուտ չեք, եւ դուք պետք է կարողանաք թույլ տալ շուկայական վարձավճարը: Հարկատուները հարկային վարկի հատկություններով կարող են վարձակալել վարձակալներին միայն «լավ գործի» համար, ինչպես սահմանված է պետական կամ տեղական օրենքներով: Սա նաեւ նշանակում է, որ ձեր տանտերը չի կարող որոշել առանց վարձատրելու ձեր վարձակալությունը:
Q: Ամեն անգամ իմ եկամտի փոփոխությունները, ես պետք է վերարտադրվեմ:
A: Բարեբախտաբար, ոչ: Հարկային վարկային ծրագիրը չունի «միջանկյալ վերավաճառք», որը նշանակում է, եթե դուք միացնում եք աշխատատեղերը, բարձրացնեք, կամ ակտիվը վաճառեք կամ վաճառեք, հարկավոր չէ նորից հաշվարկել եւ ստուգել ձեր եկամուտը: Դուք պետք է ակնկալեք, որ կառավարությունը հանդիպի տարին մեկ անգամ ձեր եկամուտը վերադարձնելու համար, սովորաբար ձեր վարձակալության ստորագրման տարեդարձի շուրջ:
Որպես ուսանող, կարող եմ ապրել հարկային գույքով:
Ա. Ընդհանուր կանոնն այն է, որ եթե ձեր ընտանիքում բոլորը լիաժամ ուսանող է, ապա դուք չեք կարող վարձակալել հարկային գույք: Այսպիսով, եթե դուք լիաժամկետ ուսանող եք սենյակում գտնվող սենյակում, ով դպրոց հաճախում է, ապա դու լավ ես: Եթե ընտանիքի բոլոր անդամները լրիվ դրույքով են գնում դպրոց, հարցրեք ղեկավարությանը, թե բացառություն եք ստանում:
Q: Պետք է հարկային վարկային հատկությունները համապատասխանի խտրականության օրենքներին:
Ա. Այո: Հարկային վարկի հատկությունները ենթակա են նույն արդարացի բնակարանային օրենքների `որպես պայմանական հատկություններ: Ավելին, HUD- ի, Գանձապետարանի եւ Արդարադատության նախարարության (DOJ) համաձայնության շնորհիվ, IRS- ը հեշտությամբ կարող է իմանալ տանտիրոջ բնակարանային իրավունքի խախտման մասին եւ օգտագործել այն որպես հարկային վարկի անհամապատասխանության հիմք: Սա նշանակում է, որ հարկատուների գույքի սեփականատերերը նույնիսկ ավելի շատ պատճառներ ունեն, որպեսզի չխախտեն ձեր դեմ:
Q: Ինչպես կարող են վարձակալներն ու հեռանկարները ավելի շատ տեղեկություններ ստանալ ծրագրի պահանջների մասին:
A. Վարձակալները եւ հեռանկարները հաճախ հարցեր են ունենում հարկերի եւ գույքի հարկի վերաբերյալ կանոնների վերաբերյալ: Այստեղից կարող եք պատասխանել հաճախակի տրվող հարցերի պատասխաններից բացի, դուք կարող եք ստանալ պետական հարցերի պատասխաններ պետական բնակարանային ֆինանսավորման գործակալության կողմից, որը կառավարում է հարկային վարկային ծրագիրը, որտեղ դուք ապրում եք: Տեսեք պետական տների ֆինանսավորման գործակալությունների ցանկը :